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住房租賃市場發展緩慢 如何保障“租”有所居?

2018-03-01 來源:經濟日報 瀏覽次數: 我來說兩句()

  多年來,住房租賃市場發展緩慢,缺乏政策、服務與資金支持

  —— 如何保障“租”有所居

  長期以來,由于缺乏政策、服務與資金支持,我國住房租賃市場發展緩慢,難以滿足廣大城鎮居民“住有所居”的需求。必須通過政府和企業共同努力,不斷深化住房制度改革,從制度建設、金融支持、服務保障等方面入手,多措并舉,為住房租賃市場的長期、健康、穩定發展保駕護航,才能補上短板,實現租售“兩條腿”走路

  作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場,在2017年實現重要突破。通過資源整合,各地租賃住房供給穩定上升。數據顯示,2017年我國住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元。

  在日前舉行的“住房租賃新時代”研討會上,中國房地產業協會會長劉志峰說,加快發展住房租賃是深化住房制度改革的重要內容,是實現“住有所居”的重要途徑,對改善城鎮居民住房條件、解決大城市人口住房問題,尤其對解決新市民、新就業大學畢業生和各類人才的住房需求,具有重要和現實的意義。

  如何看待住房租賃在我國的發展?住房租賃還有哪些問題亟待解決?住房租賃前景如何?圍繞這些問題,經濟日報記者采訪了幾位專家。

  兩省兩市需求接近發達國家——

  市場大但整體發展不成熟

  為什么要大力發展住房租賃市場?多年來,我國房地產市場有了較大發展,但目前市場仍以售賣為主,住房租賃則發展較慢。

  租賃占比高是大城市住房市場的典型特征,因為租賃需求在大城市表現較為明顯。住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹列舉了一組數據:兩省兩市租賃市場的規模和發達國家已經非常接近。“兩省”是廣東省和浙江省,城鎮家庭中分別有47%和41%的家庭是租房居住的。“兩市”是北京和上海,分別有37.2%和38.3%的家庭是通過租賃解決居住需求,已達到發達國家租賃市場的規模,遠遠高于全國25.8%的平均水平。這表明中國大城市的租賃市場非常龐大。

  要解決住房問題,就需要租售“兩條腿”走路,補齊住房租賃這個短板。秦虹說,我國住房市場雖然規模很大,但還遠不夠成熟,其中主要原因是租賃市場發展不夠成熟。

  秦虹認為,租賃市場主要存在4個方面問題:一是租賃關系不夠穩定,影響了很多人的租賃意愿。二是中介服務不規范,導致交易成本高、風險大。租賃市場的很多房源信息可能是假的,還會遇到很多事情被隱瞞的情況,比如缺乏誠信、扣留押金、違規“群租”等。三是市場發展不成熟,機構租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務欠缺,監督管理不到位。

  目前市場上有很多“黑租”,目的是為了逃避交稅。過去幾年,政府為了發展租賃市場,降低了一些租賃稅費;但對于機構租賃,稅還沒有完全降下來。對于機構租賃的金融服務也缺乏有效支持,缺乏相關金融政策和工具。

  系列政策將陸續落地——

  找準短板大步前進

  2018年將是住房租賃市場繼續大踏步向前推進的一年。北京市提出要建290萬平方米已供地的共有產權住房,將30%的住宅增量配租給新市民;上海市計劃到2018年底,實現新增租賃房源計劃開工和轉化總量20萬套、新增代理經租房(指1958年前后由政府統一經營出租的私有房產)房源9萬套;廈門市新開工1.2萬套、新增供應8000套租賃住房;天津、青島、無錫等城市降低落戶門檻,制定人才租房落戶政策。

  劉志峰說,隨著各個城市租賃政策落地,大型房地產企業、專業化租賃機構必須在投資的所在城市,抓緊土地、金融、房源方面的對接,重點探索有效的盈利模式,并且解決專業人才短缺、運營經驗較少、行業集中度低等問題。

  劉志峰建議,一要推動制度建設,加強行業引導。除了允許將商業用房按規定改建為租賃住房外,要進一步明確工業和辦公用房改建為租賃住房的具體措施。二要促進金融創新,拓展融資渠道。鼓勵房地產企業以租賃或購買的方式獲取市場上的閑置房產,開展住房租賃業務。三要充分利用資本市場,支持符合條件的住房租賃企業發行債券等產品。四要實施分類指導,實現職住平衡。結合城市規劃,由政府牽頭,房地產企業和專業化租賃機構參與,在大型工業園區、商務集中區周邊建設經濟型公寓。

  在中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強看來,解決當前租賃市場的問題,要重點扶持和大力發展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發展和規范,特別是規范住房租賃經紀行為。從發達國家和地區的經驗來看,居民住房直接或通過房地產經紀出租仍然占主體,所以傳統租賃方式不能忽視,仍需要規范發展。同時,既要提高人們的租住意愿,又要提高人們的出租意愿。要平衡好出租人和承租人的權利義務關系。要減輕住房出租稅費、增加住房持有成本,引導人們將閑置住房拿來出租。

  尋求可持續發展模式——

  政府企業須形成合力

  “發展租賃市場離不開政府和市場,需要政府和企業雙方共同努力。”秦虹認為,政府最重要的是完善各項服務體系建設,首先要通過立法完善法律法規來保障租賃各方的權益。法律應該更加細化,切實保障租賃雙方權益。

  其次是建立住房租賃信息服務平臺。目前虛假房源信息太多,不誠信的黑中介擾亂市場,政府應發布真實透明租房信息,為租客提供選擇的渠道。

  再次是明確住房租賃機構的行業定位。如果不明確住房租賃機構的行業定位,很多政策之間互相掣肘的現象就會出現。

  同時,還要落實好承租人享受均等化公共服務的權益。現在很多地方提出租售平權、租售同權,但實際上并非真正意義上的租售同權。

  最后,要推動中介服務專業化、規范化。租賃市場的發展離不開中介服務,中介隊伍素質的高低,直接影響著租賃市場的規范程度。

  秦虹認為,對企業來講,未來一方面要提高專業化水平,在行業里積累更多的經驗和人才;另一方面還要提高盈利能力,降低成本,實現盈利,如果沒有盈利作為保障,企業就將難以實現可持續發展。

  清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為,實現高質量住房租賃,未來還有很多問題值得研究探討。比如,如何滿足家庭在不同生命周期、發展階段的不同住房租賃需求?租賃住房的質量如何保證?租賃住房需要什么樣的社區環境,需要哪些配套服務?租賃住房的供給方主要來自政府公租房、房地產商開發的產權房、公寓類企業,相互之間應該形成何種支配關系,到底應該發展哪類租賃,等等。

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